Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản tính như thế nào và thời điểm tính. Căn cứ theo đối tượng nộp thuế là cá nhân cư trú hoặc không cư trú sẽ có cách tính khác nhau. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cách tính và thời điểm tính thuế theo quy định của Pháp luật.
Thuế TNCN bất động sản.
1. Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú
Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được quy định tại Điều 12, Thông tư số 111/2013/TT-BTC của bộ tài chính được sửa đổi bổ sung tại Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015. >> Có thể bạn quan tâm: Các trường hợp phải kê khai thuế TNCN trực tiếp.
1.1. Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản
Để tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản (BĐS) cần căn cứ theo giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất. Thuế suất đối với chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại. Trường hợp chuyển nhượng BĐS là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp dựa vào:
- Thỏa thuận góp vốn ban đầu;
- Di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án.
Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đối với cá nhân cư trú được xác định như sau:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
Trong đó giá chuyển nhượng được xác định theo từng trường hợp như bảng sau:
STT
Trường hợp
Giá chuyển nhượng
1
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng
Chuyển nhượng trong các trường hợp:
– Trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá
– Giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng
2
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng trên đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Chuyển nhượng trong các trường hợp:
– Trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất
– Giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Giá chuyển nhượng là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất
Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
– Công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì
– Giá chuyển nhượng là giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng
– Trường hợp UBND tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng
3
Trường hợp chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất thuế mặt nước
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước
Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại
Giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định
Việc xác định giá chuyển nhượng sẽ căn cứ theo từng trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật về thuế. Tuy nhiên người nộp lưu ý áp dụng mức thuế suất thuế TNCN chung là 2% cho hoạt mọi động chuyển nhượng bất động sản. >> Có thể bạn quan tâm: Thuế TNCN bán bất động sản.
1.2. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ theo quy định tại Khoản 3, Điều 12, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ta có thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo bảng như sau:
STT
Thời điểm tính thuế chuyển nhượng bất động sản
Trường hợp áp dụng
1
– Là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật
Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán
2
– Là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản
Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán
3
– Là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai
2. Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú
Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú căn cứ theo quy định tại Điều 21, Thông tư số 111/2013/TT-BTC.
Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản.
2.1. Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (×) với thuế suất 2%. Công thức tính:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng BĐS của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng BĐS không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.
- Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú.
- Thuế suất thuế TNCN chuyển nhượng BĐS là 2%.
2.2. Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú
Căn cứ theo Khoản 3, Điều 21, Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.
3. Một số lưu ý khi tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản và khi kê khai thuế
Khi tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản cần lưu ý một số các vấn đề như sau: (1) Xác định chính xác đối tượng tính thuế Người nộp thuế cần xác định chính xác là cá nhân cư trú hây cá nhân không cư trú để áp dụng cách tính cho phù hợp. (2) Xác định trường hợp chịu thuế
- Bán bất động sản lần đầu: Miễn thuế TNCN nếu đáp ứng các điều kiện: Là cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
- Thời gian sở hữu và sử dụng nhà ở, đất ở liên tục từ đủ 1 năm trở lên trước ngày chuyển nhượng.
- Bán bất động sản từ lần thứ hai trở lên: Chịu thuế TNCN với thu nhập chịu thuế được tính theo giá chuyển nhượng trừ đi giá trị mua vào (bao gồm cả chi phí liên quan đến việc mua bán như phí môi giới, lệ phí công chứng,…).